C’est le paradoxe qui rend fous les gestionnaires de bureaux : vos bureaux sont vides le lundi et le vendredi, mais vos équipes se plaignent d’une pénurie de salles le mardi à 11 h. Qui a raison ? L’intuition du terrain ou les tableaux Excel de la Direction Financière ?
Une étude récente publiée par VergeSense (portant sur 50 pays, plus de 200 000 espaces et environ 18,5 millions de m² analysés en 2025) vient trancher le débat. Le verdict est sans appel : dans un monde hybride, piloter son immobilier sur des moyennes annuelles est devenu obsolète. Si l’occupation globale semble faible, les bureaux subissent des "micro-saturations" critiques que les espaces figés ne savent plus absorber.
À première vue, les indicateurs sont au vert : les taux d'occupation moyens restent faibles. On voit des taux d’occupation qui tournent autour de 30 à 45 %, avec un ressenti de “trop plein” dès qu’on approche les 60 %.
Un Directeur Financier pourrait en conclure hâtivement qu'il y a trop de mètres carrés. C'est une erreur de lecture fondamentale.
Les moyennes lissent la réalité et masquent les moments où le lieu de travail est réellement saturé. Dans une semaine de travail hybride, la pression ne se répartit pas ; elle se concentre fortement.
C'est durant ces fenêtres de tir étroites que se joue l'expérience collaborateur. Avec le travail hybride, on ne vient plus tous les jours, mais quelques jours intensément pour des projets, des ateliers ou des réunions d'équipe. L'activité devient irrégulière et difficilement gérable avec des plans figés.
Le sentiment de pénurie n'est pas une hallucination collective. Il est le fruit d'un déséquilibre structurel entre l'offre (vos locaux actuels) et la demande réelle (les usages hybrides). Les configurations de bureaux figés créent un déséquilibre structurel entre les et les espaces ouverts.
Le vrai problème de pénurie est mesuré au niveau des salles fermées. VergeSense met en lumière une statistique structurante sur les espaces de concentration fermés (phone booths, petits bureaux) :
Conséquence immédiate : Les employés subissent des pénuries critiques pour ces espaces spécifiques.
Pendant ce temps, l'open space absorbe la casse. Faute de salles fermées disponibles, l'open space sert de débordement. Résultat : un bureau qui paraît "plein", alors que le taux d'occupation réel des espaces collaboratifs ouverts plafonne souvent à 18 %.
Si les chiffres sont impitoyables, leur interprétation demande de la finesse. Attention donc aux conclusions hâtives : un espace peut être "vide" non pas parce qu'il est inutile, mais parce qu’il n’est ni favorisé par la culture managériale, ni réellement opérable au quotidien.
Ce n’est pas qu’une affaire de mètres carrés. C’est une affaire de programmation servicielle et de culture d’entreprise.
L'objection n°1 au réaménagement est souvent budgétaire. Pourtant, l'argent est souvent déjà là, caché dans vos locaux. Comme l'explique Philippe Morel (Dynamic Workplace, EP.52), il existe un levier puissant : la valorisation des "m² morts".
Plutôt que de payer un loyer pour des zones vides, réinvestissez ces économies dans du mobilier modulaire qui crée de la valeur d'usage immédiate.
Face à cette volatilité, VergeSense préconise une approche dynamique:
Les insights de terrain de JAICOST, d'Owkin et les données de VergeSense convergent vers le même constat : avec le travail hybride, la moyenne ne sert plus à grand-chose ; ce sont les pics qui disent la vérité du terrain. Et ces pics créent toujours les mêmes frictions : pénurie de petites salles, visios qui débordent, impression de bureau "plein".
Chez Slean, notre conviction est simple : les frictions sont moindres quand les bureaux deviennent plus flexibles.
Concrètement, une salle de réunion modulaire Métropole (4/6 personnes) peu utilisée après analyse peut se transformer, sans travaux, ni rupture d'activité, en deux phone booths et une salle de réunion pour deux personnes. C'est la solution pour absorber les pics, rééquilibrer le ratio "espaces fermés / ouverts" et supprimer la friction là où elle naît.
