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L'Afterwork(place)

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#52 -Passer des m² au coût d’usage et au bureau opéré — entretien avec Philippe Morel (Dynamic Workplace)

Un échange sans jargon avec Philippe Morel (Dynamic Workplace) pour aider les Directions immobilières et DET à passer des mètres carrés à l’usage réel.

Au programme : efficience du bâtiment avant le flex (jusqu’à –30 % de surface à effectif constant, cible 8 m² par poste), coût d’usage d’un poste (≈ 15 000 € / an en Île-de-France ; à 30 % d’utilisation, ≈ 45 000 € par poste “utilisé”), arbitrage bail vs bureau opéré (–30 à –45 % en coût complet) et retours terrain (TF1, VINCI – Archipel).

Un épisode concret pour piloter au taux d’utilisation réel et faire évoluer aussi les aménagements de bureaux vers des configurations réversibles et modulaires.

Le KPI qui structure tout : Taux d’utilisation réel (postes et espaces).
Il révèle l’adhésion, guide l’efficience économique, oriente les arbitrages d’aménagement et éclaire les décisions RH/immobilières. Tant qu’on ne mesure pas ce qui est réellement utilisé, on navigue à vue.

Cinq leviers à expérimenter :

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Auditer l’usage réel : données + observation + verbatims terrain.
Stratégie capacitaire : faire plus (et mieux) avec moins.
Tester et mesurer : itérer par vagues courtes, ajuster vite.
Opérer le site : internaliser un opérateur ou s’adosser à un tiers avec SLA.
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Penser l’immeuble comme un produit de service : vivant, multifonction, réversible.

Si vous souhaitez échanger avec Philippe sur vos problématiques voici son profil Linkedin

00:30 – Introduction de l’épisode et présentation de Philippe Morel
00:48 – Son parcours : distribution, Bouygues, création de Nextdoor/Wojo
03:25 – Naissance de Dynamic Workplace et constat du trop-plein de m²
05:00 – Comment réduire de 30 à 60 % les surfaces tout en gagnant en qualité
06:15 – Premier levier : l’efficience du bâtiment avant le flex-office
09:25 – Pourquoi le modèle économique au m² est une aberration
10:50 – Le coût réel d’un poste de travail : plus cher que le salaire moyen !
14:40 – Flexibilité, coworking et émergence du modèle « bureau opéré »
18:12 – Exemple Vinci : transformer les services généraux en centre de profit
22:15 – Pour quelles tailles d’entreprises ce modèle est pertinent ?
24:10 – 100 % des m² ont vocation à être opérés, selon Philippe
27:55 – Vers un immobilier serviciel : du populaire au premium
30:25 – Le KPI clé : taux d’utilisation réelle des postes de travail
34:01 – Pourquoi un poste peut coûter 45 000 €/an utilisé
35:56 – La valeur d’usage : piliers et référentiel développé par Dynamic
39:52 – Usage RH et business : mesurer au-delà des intentions
41:45 – Comment faire revenir les collaborateurs le vendredi ?
44:38 – Le bureau comme un restaurant : ambiance, services, densité
47:57 – L’aménagement itératif : tester, ajuster, innover
52:09 – Audit, diagnostic et stratégie : rester ou déménager ?
56:01 – Nouveaux usages du bureau le soir et le week-end : mariages, TV, resto
1:02:24 – Exemple du Mojo à Lyon : restaurant communautaire rentable
1:04:30 – Conclusion : changer de modèle pour un immobilier agile et utilisé

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