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Épisode 45 : Frédéric Ciuntu (L’Oréal) : un bureau vide peut-il être rentable ? Les vérités cachées de l’immobilier d’entreprise
Invité : Frédéric Ciuntu, Ex. Directeur Immobilier de L’Oréal
Dans cet épisode, Frédéric Ciuntu livre une vision lucide, stratégique et sans détour de l’immobilier d’entreprise. De la gestion patrimoniale à l’usage quotidien, il décortique les vrais enjeux d’un secteur où l’illusion des mètres carrés pleins peut masquer une vacance bien réelle. Entre flex, observation terrain et ouverture à la ville, il partage une expertise rare… et percutante.
“L’immobilier, c’est 10 % du problème. Le reste, c’est la gestion du quotidien.”
Du confort au désir de revenir : le bureau post-Covid
La pandémie a accéléré des mutations déjà à l’œuvre.
– Le flex n’a pas été inventé par le Covid, mais généralisé
– Les bureaux doivent désormais donner envie, pas juste être fonctionnels
– Qualité d’usage, modularité, ambiance deviennent prioritaires
“On ne voulait plus être ‘mieux qu’à la maison’, on voulait être mieux tout court.”
Vacance immobilière : un sujet économique et émotionnel
Un bureau vide, ce n’est pas qu’un coût : c’est un message, un malaise, une faille.
– Ressenti des collaborateurs en espace désert
– Bench en batterie, bruit mal géré, design mal adapté
– La vacance invisible… jusqu’au moment où elle se paie
“Personne n’aime entrer dans un café vide… c’est pareil pour un bureau.”
Flex global, usage local : la réalité du terrain international
Frédéric partage une vision précieuse des écarts culturels autour du flex.
– En Asie : flex oui, mais sans télétravail
– Taux d’occupation historiquement faibles, même avant Covid
– Nécessité de calibrer les solutions au contexte culturel
“Même avant le Covid, les postes étaient utilisés à moins de 50 %.”
Mesure et observation : un binôme indispensable
La data est utile, mais elle ne remplace jamais le ressenti du terrain.
– Croiser capteurs, badges et retours humains
– Éviter les décisions sur la base de perceptions floues
– Objectiver les demandes, observer les usages réels
“La donnée est utile. Mais rien ne remplace l’observation sur site.”
Durabilité : la certification ne fait pas tout
Frédéric défend une approche pragmatique de la RSE immobilière.
– Mieux vaut un bâtiment bien exploité qu’un label mal incarné
– Observer les comportements réels (chauffage, lumière, nettoyage…)
– Piloter l’efficacité au quotidien, pas seulement sur le papier
“Un bâtiment certifié, mal exploité, reste un gouffre.”
Ouvrir le bureau à la ville : vers des bâtiments plus utiles
Le bureau peut (et doit) dépasser sa fonction traditionnelle.
– Usages partagés soir/week-end
– Espaces accessibles aux habitants, services publics, associations
– Réversibilité et porosité comme piliers de durabilité urbaine
“Il faut penser la porosité avec la ville. Sinon, on construit des coquilles.”
Ce que l’on retient de cet épisode
– Le flex est une stratégie, pas une recette
– Un bureau vide est un risque, pas une anecdote
– Les usages varient selon les cultures, mais la vacance est universelle
– L’observation terrain reste indispensable face aux tableaux Excel
– L’immeuble peut (et doit) dialoguer avec son territoire
– La direction immobilière est un levier de valeur à part entière
Chez Slean, on pense que l’immobilier ne se gère pas en silo, mais comme un actif vivant.
Envie d’activer tout le potentiel de vos mètres carrés ? Parlons-en.
