Face à une équation budgétaire de plus en plus difficile à résoudre, les entreprises sont confrontées à un triple impératif : maîtriser les coûts, s’adapter aux usages hybrides, et garantir l’attractivité de leurs espaces. Lors de la matinée Slean du 13 juin 2025, une cinquantaine de décideurs Workplace, Immobilier et Stratégie se sont réunis pour partager leurs leviers d’action, leurs contraintes, et leurs convictions.
Voici les principaux enseignements à retenir pour piloter efficacement vos bureaux dans un contexte incertain.
Martin Sauer (CEO de Slean) a introduit la session avec une équation simple en apparence, mais redoutable en pratique. Réduire les coûts sans dégrader l’expérience des collaborateurs suppose de travailler simultanément sur trois leviers :
Or, chaque levier est aujourd’hui affecté par des tensions spécifiques : sous-utilisation persistante des surfaces malgré des réductions, marché opaque, dérive des charges, manque de gouvernance opérationnelle.
« La rationalisation des m² n’a plus de sens si elle n’est pas adossée à une trajectoire RH-finance-immobilier cohérente. »
Contrairement aux récits médiatiques, aucun retour massif au bureau n’a été observé. Les chiffres INSEE confirment une stabilisation autour de 1,8 jour de télétravail par semaine fin 2024, contre 0,7 jour avant le Covid. Mais cette hybridation reste mal maîtrisée.
Selon le Hybrid Work Index, seules :
Le taux d’occupation des postes de travail reste faible : entre 30 et 35 % selon Measuremen, contre 45 à 55 % avant crise. Les grandes salles de réunion sont très peu utilisées (<30 %), contrairement aux bulles et petits espaces informels.
« Le vrai verrou n’est plus technique, il est managérial », insiste Alban Fohanno (AG2R La Mondiale).
Le marché tertiaire est plus négociable qu’il n’y paraît, même dans les zones réputées tendues comme Paris intra-muros. À date, plus de 53 nouveaux immeubles de plus de 5 000 m² doivent être livrés d’ici 2029, ouvrant des marges de discussion.
Les mesures d’accompagnement atteignent aujourd’hui :
Plusieurs intervenants recommandent de :
« Signer un bail de 9 ans ferme pour maximiser des franchises est une erreur ; mieux vaut s’assurer de la qualité de l’exploitation et des charges associées. » rappelle Guillaume Savard (Upside Partners).
C’est souvent le parent pauvre des négociations. Une fois le bail signé, les marges de manœuvre se réduisent drastiquement. Or, l’exploitation post-signature est responsable de la majorité des coûts cachés : dérives de charges, prestations FM peu encadrées, maintenance corrective non budgétée.
Trois leviers ont été évoqués :
« Dès que l’encre du bail est sèche, les directions immobilières entrent dans une phase longue et coûteuse d’exploitation… qu’il faut absolument cadrer dès l’amont », résume Guillaume Savard.
Le temps long de l’immobilier (6–9 ans) entre souvent en conflit avec les cycles de décision plus courts des COMEX (2–3 ans). Cela freine les arbitrages structurants. Plusieurs intervenants appellent à structurer une gouvernance croisée RH–Immobilier–Finance–Stratégie, adossée à des scénarios capacitaires clairs.
« Le COMEX n’a pas à arbitrer un ratio flex à 0,7 ou 0,6. Il doit fixer le cap à 3–5 ans pour guider les décisions opérationnelles. »
L’intelligence artificielle est en train de bouleverser la manière de piloter les surfaces :
Ces outils transforment l’IA en véritable copilote immobilier, bien au-delà de la simple automatisation.
Voici les 4 piliers à activer dès maintenant pour piloter efficacement votre immobilier dans un contexte incertain :
Face à la volatilité des usages, à la pression sur les charges et à l’incertitude des trajectoires RH, les directions immobilières ont besoin de solutions robustes, évolutives et économiquement lisibles.
En tant qu’acteur engagé de l’aménagement de bureaux, Slean conçoit des environnements de travail modulaires et flexibles, pensés pour durer et s’adapter dans le temps.
Notre approche permet de :
- Réduire les coûts de transformation
- Augmenter la durabilité des aménagements
- Aligner vos espaces sur les usages réels et non sur des normes théoriques
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