Mehdi Dziri, CEO d'Ubiq, pose une limite claire : sous 5 à 6 ans de visibilité sur son activité, un bail 3/6/9 classique ne tient pas économiquement. L'amortissement des travaux d'aménagement n'est jamais compensé par le surloyer d'une offre en prestation de service, un calcul qui reste valable jusqu'à 4000-6000 m². Le bureau opéré représente aujourd'hui 5% du stock parisien, mais 25% de la demande placée. À Londres, ce chiffre atteint déjà 15% du stock.
Le frein vient des bailleurs, selon lui : un actif loué à une grande entreprise sur bail ferme et un actif loué à un opérateur de coworking sans engagement ne se valorisent pas de la même façon. Tant que les modèles de valorisation restent ancrés sur l'identité du locataire plutôt que sur l'intensité d'usage, le marché avance lentement.
Le chiffre de la soirée vient aussi de Mehdi Dziri : le 18e arrondissement affiche le temps de commercialisation le plus court de Paris en 2024, 30 jours en moyenne, contre 55 jours dans le 9e. Trois actifs de coworking, environ 16 000 m² au total, s'y sont remplis avant même l'arrivée de Mistral AI, dont les 25 000 m² ne sont pas comptabilisés dans ces données.
Le centre de gravité de la tech parisienne se déplace vers le nord de la capitale. Mehdi Dziri refuse d'y voir une règle universelle : les critères d'activité, le profil des collaborateurs et la qualité des actifs disponibles changent l'équation selon les entreprises. Ce qui reste vrai : l'offre crée la demande. Quand 7000 personnes s'installent dans un quartier qui n'était pas ciblé, le quartier change de visage.
Le débat le plus tranché de la soirée a opposé deux visions. Pour Martin Sauer, CEO de Slean, l'activity-based working appliqué comme modèle unique sur un plateau entier ne fonctionne pas : « Tu n'arrives pas le matin en disant tiens, aujourd'hui je vais faire des factures, je vais me mettre à l'espace concentration. Le réflexe, c'est : c'est quoi mon poste de travail ? Je pose mes affaires. Fin de l'histoire. »
Maxime Cousin, CEO d'Osol, défend le concept à une condition : l'espace ne suffit pas, l'usage se coache. Il cite Philips aux Pays-Bas, où un taux d'utilisation nul de l'espace de concentration a failli pousser la direction à le détruire, alors que les collaborateurs réclamaient du calme. Le problème : personne n'avait expliqué comment l'utiliser. Une fois la communication corrigée, l'espace est devenu sur-utilisé.
Les deux convergent vers un même modèle : le quartier d'équipe en étoile, où chaque usage reste à portée de vue sans déplacement conscient, une version du concept restreinte à l'échelle d'une équipe plutôt qu'à tout un plateau. Notre solution Métropole répond parfaitement à ce besoin
Martin Sauer propose une distinction simple : ce qui ne doit jamais rater (fonctionnalité, confort, connexion, propreté) et ce qui crée de l'attachement. « C'est comme l'hôtellerie. Si t'as un super hôtel mais que le matelas est pourri, tu vas te souvenir que de ça. »
Mistral AI et Alan illustrent deux réponses opposées mais cohérentes. Mistral mise sur un fonctionnalisme absolu, zéro irritant, aucun service superflu. Alan garde un bureau sobre au quotidien, mais organise des off-sites qui créent l'événement. Deux formes différentes, une même logique : un parti pris clair, aligné sur la culture de l'entreprise, sans dispersion budgétaire.
Maxime Cousin s'appuie sur l'exemple de Miro, 7000 personnes aux Pays-Bas, où la loi interdit d'imposer le présentiel. Contrainte de trouver les vrais leviers d'attractivité, l'entreprise a testé tous les critères : services, localisation, qualité des espaces, aménagement. Le résultat est net : le critère numéro 1, dix fois plus déterminant que n'importe quel autre, c'est de trouver au bureau ses 3 à 5 collègues avec qui on aime travailler.
En France, où la présence peut être imposée par accord, la question reste utile : un retour subi n'a pas les mêmes effets qu'un retour qui se passe bien.
Valentin Ferrieu, co-fondateur de MerciYanis, situe trois niveaux d'usage de l'IA pour un Directeur de l'Environnement de Travail. Le premier, la clarté : agréger des sources disjointes (accès, occupation, flux, services) pour produire une cartographie lisible en quelques heures là où une équipe dédiée aurait mis six mois. Le deuxième, challenger ses hypothèses d'aménagement. Le troisième, scénariser des configurations non anticipées : croissance rapide, réduction d'effectifs, impact de l'IA sur les métiers.
Le préalable, souvent négligé : la plupart des organisations partent d'une donnée désordonnée, les mêmes métriques produites par trois équipes différentes avec des chiffres qui ne concordent jamais. Une IA appliquée à des données mal structurées produit de mauvaises décisions. Valentin note aussi que les IA open source deviennent presque aussi performantes que les solutions propriétaires, ce qui change l'équation pour les organisations qui ne peuvent pas accéder aux outils grand public, souvent pour des raisons de sécurité des données.
L'attractivité se décrète-t-elle, la flexibilité est-elle une vraie stratégie ou une réponse à l'incertitude, et l'IA change-t-elle réellement le rôle du DET : la soirée n'a tranché aucune des trois, et c'est précisément ce qui en ressort. Le compte-rendu complet, avec l'ensemble des intervenants et la liste des 25 participants, est disponible sur la page de l'événement.
Si votre plateau ressemble à ceux décrits ici : salles sous-utilisées, quartiers d'équipe à repenser, aménagement à faire évoluer sans travaux lourds, Slean propose un audit gratuit de 30 minutes.
